Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия продолжает отвечать на вопросы граждан
ВОПРОС: Законом N 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подпункты 31 и 32 пункта 2, пункты 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ).
Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе Российской Федерации на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.
Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необоснованные) расходы арендатора.
При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые договоры, основываясь на части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Земельным кодексом Российской Федерации с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.
Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?
ОТВЕТ: Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.
В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Главный специалист-эксперт
ММО по Зубово-Полянскому
и Торбеевскому районам
Ведяшкина И.Г.
